Contact

Vous avez des questions, souhaitez nous rencontrer ou devenir client, nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous proposer des réponses adaptées à vos besoins.

 
Luxembourg
14, boulevard Royal – L-2449 Luxembourg
 
Lundi au vendredi
8h30 à 17h00

Contact

Vous avez des questions, souhaitez nous rencontrer ou devenir client, nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous proposer des réponses adaptées à vos besoins.

 
Bruxelles
Chaussée de La Hulpe, 120 – 1000 Bruxelles
Gand
Rijvisschestraat 124 – 9052 Gand
 
Lundi au vendredi
8h30 à 16h30

Le Luxemburger Wort revient sur la table ronde "L'investissement résidentiel locatif à Luxembourg : vue croisée d'experts" organisée par la Banque de Luxembourg. Découvrez l'article de Pierre Sorlut, paru le 25 novembre dans le supplément " Patrimoine et placements" .

PAR PIERRE SORLUT - LUXEMBURGER WORT

L'immobilier luxembourgeois explose les plafonds. De quoi aiguiser l'appétit des petits épargnants. Mais quels sont les dangers?

Jeudi 17 novembre 2016, ils étaient une centaine de clients à avoir répondu favorablement à l'invitation de la Banque de Luxembourg pour écouter des experts de l'investissement locatif au Grand-Duché. En un mois, l'établissement bancaire a rempli deux fois son auditorium en organisant une conférence sur le sujet. La preuve qu'il intéresse. La cinquantaine bien tassée et donc probablement assis sur un capital conséquent à l'approche de la retraite, l'auditoire goûtait un à un les conseils que les intervenants distillaient sur l'opportunité d'acquérir de l'immobilier pour le louer dans la foulée.

D'abord évaluer la situation du marché.

«Le prix du neuf augmente en moyenne de 5 % par an depuis 35 ans», a fait valoir Laurent Tremuth, consultant spécialisé chez Capital To Value. «En revanche, on constate depuis quelques années que les prix à l'acquisition augmentent plus vite que les loyers. Les rendements faciaux sont donc en légère baisse», analyse celui qui conseille les épargnants, notamment pour les questions d'immobilier. L'un dans l'autre, conclut-il, «on a un retour sur le capital investi très intéressant».

Vivons-nous dans une bulle immobilière?

«Aucune information objective ne laisse croire à un éclatement de bulle ou à un changement radical de la valeur des biens sur le marché », tranche M. Tremuth. L'expert se base sur la proportion du revenu consacrée au logement. Elle s'établit à 21 %, en concordance avec les moyennes constatées dans les pays voisins.

Les changements fiscaux intervenus au 1er janvier 2015, rendent-ils l'investissement dans l'acquisition de biens neufs moins intéressant?

Oui, répond la conseillère juridique Claude Medernach (Banque de Luxembourg). La TVA à taux super réduit n'est plus appliquée aux ventes en état futur d'achèvement (Vefa) et le taux est passé à 17 %. Mais il faut nuancer.

Est-ce qu'il est plus intéressant d'investir dans de l'ancien?

«Cela dépend», selon Mme Medernach. Il convient d'établir des tableaux prenant en compte notamment la part de fonds propres. On pourra déduire plus d'amortissements sur l'acquisition d'un bien neuf détaille Anne-Lise Grandjean, fiscaliste de la banque du Boulevard royal.

Un projet peut-il s'autofinancer?

«Pas du tout», répond Etienne Planchard, membre du Comité de direction de Banque de Luxembourg. «Si on prend la moyenne des prix de l'immobilier et des loyers qu'on peut espérer avec un crédit sur 20 ans, on peut considérer qu'on va couvrir à 60 % l'investissement avec les loyers.» 40 % de fonds propres sont donc nécessaires. A l'échéance du crédit, l'investisseur est cependant propriétaire d'un bien qu'il pourra vendre, possiblement avec plus-value.

Y a-t-il un risque à investir dans l'immobilier locatif?

«Tous les investissements portent des risques», rappelle M. Planchard. Ils logeront en l'espèce dans la fréquence des changements de  locataires. La juguler, c'est limiter les risques. «Mais avoir le même locataire pendant plus de cinq ans est rare», prévient le banquier. Il faudra aussi veiller à la solvabilité des habitants, car la «procédure de déguerpissement est longue»... et il y a toujours une possibilité que le marché se retourne. «Comme tout investissement, il faut procéder de manière raisonnable et raisonnée », résume M. Planchard.

Abonnez-vous
à notre newsletter