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Der europäische Immobilienmarkt wurde in den letzten Jahren durch verschiedene konjunkturelle Elemente stark erschüttert - auch Luxemburg bildet hier keine Ausnahme. Die Coronakrise, der Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation und steigende Zinsen trugen zu einem starken Rückgang der Aktivitäten im Immobilien- und Bausektor bei.
Als Reaktion auf dieses Umfeld hat die Regierung des Großherzogtums nun erste Maßnahmen zur Belebung des Wohnimmobilienmarktes und zur Unterstützung der Baubranche angekündigt. Wir stellen die neuen Maßnahmen vor und erklären, wie sie sich auf Ihre Immobilienprojekte auswirken können.
Ein ganzes Paket steuerlicher Maßnahmen soll nun die Baubranche und das Wohnungswesen ankurbeln.
Am 31. Januar wurde ein erstes Maßnahmenpaket zur direkten Unterstützung der Haushalte beim Zugang zu Wohnraum (Kauf und Miete) angekündigt. Parallel dazu wurde eine Erhöhung der öffentlichen Investitionen beschlossen, um den staatlichen Immobilienbestand an erschwinglichen Wohnungen auszubauen.
Der Premierminister betonte, dass die Maßnahmen drei Ziele verfolgen:
- Stärkung des Baugewerbes und des Handwerks und somit Erhaltung der Arbeitsplätze,
- Ausweitung des Wohnungsangebots,
- Unterstützung der Menschen beim Erwerb oder der Anmietung von Wohnraum.
Derzeit werden weitere Maßnahmen geprüft und eventuell zu einem späteren Zeitpunkt bekanntgegeben.
Fünf neue steuerliche Maßnahmen, die nur für das Jahr 2024 gelten
Die von der Regierung angekündigten steuerlichen Maßnahmen gelten rückwirkend ab dem 1. Januar 2024 und werden im Laufe des Jahres 2024 als Antwort auf die konjunkturellen und strukturellen Probleme im Wohnungsbau angewendet.
1. Steuergutschrift für den Hauptwohnsitz „Bëllegen Akt“
Die Steuergutschrift für die Grundbuch- und Übertragungsgebühr bei Erwerb eines Hauptwohnsitzes laut „Bëllegen Akt“ steigt von 30.000 EUR auf 40.000 EUR pro natürlicher Person.
So zahlt ein Käufer keine Grundbuch- und Übertragungsgebühren für den Erwerb einer Immobilie bis zu einem Betrag von 571.000 EUR – für ein Paar, das eine Immobilie erwirbt, erhöht sich dieser Betrag auf 1.142.000 EUR.
2. Investition in ein Mietobjekt
Für Investitionen in Mietwohnungen wird eine neue „Mietwohnungs-Steuergutschrift“ eingeführt. Diese Steuergutschrift beträgt 20.000 EUR pro natürlicher Person.
Sie gilt nur für den Kauf einer neuen Immobilie, die noch nicht fertiggestellt ist („vente en état futur d‘achèvement (VEFA)). Um diesen Steuervorteil zu erhalten, müssen sich Käufer verpflichten, die Wohnung innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf mindestens zwei Jahre lang zu vermieten.
3. Besteuerung von Wertsteigerungen auf Immobiliengewinne zu einem Viertel des Gesamtsteuersatzes
Um das Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen, wird der Steuersatz für realisierte Wertsteigerungen bei Immobilienverkäufen im Jahr 2024 auf ein Viertel des Gesamtsteuersatzes reduziert. Damit eine Wertsteigerung nicht als steuerpflichtiger Spekulationsgewinn betrachtet und zum normalen Satz besteuert wird, muss der Zeitraum zwischen dem Erwerb (oder dem Bau) und dem Verkauf mehr als zwei Jahre betragen.
Ab dem 1. Januar 2025 werden Immobiliengewinne dann wieder mit dem halben Gesamtsteuersatz besteuert Zur Eindämmung der Spekulation wird außerdem die Mindesthaltedauer, ab der die Wertsteigerung einer Immobilie dann nicht mehr als Spekulationsgewinn gilt, auf fünf Jahre erhöht.
4. Einführung einer „Sonderabschreibung Bau“
Um den Wohnungsbau kurzfristig anzukurbeln führt die Regierung eine zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit mit dem Titel „abattement construction spécial“ (Sonderabschreibung Bau) ein. Steuerpflichtige Personen, die in Luxemburg steuerbare Mieteinnahmen erzielen, haben Anspruch auf diese zusätzliche Abschreibung von 4 %, wenn gewisse Bedingungen erfüllt werden:
- Der notarielle Kaufvertrag muss im Verlauf des Jahres 2024 unterzeichnet werden und die erworbene Immobilie darf noch nicht fertiggestellt sein („vente en état futur d‘achèvement (VEFA)).
- Das Gebäude muss zur Vermietung bestimmt sein.
- Die zusätzliche Abschreibung von 4 % gilt für das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wird (anteilig für die Monate, in denen das Gebäude als fertiggestellt gilt) und die darauffolgenden sechs Jahre.
Sie wird auf der Grundlage des Kauf-/Baupreises (ohne Grundstück) zuzüglich Notar- und anderer Gebühren berechnet. Diese Abschreibung darf maximal 250.000 betragen und gilt zusätzlich zur bestehenden Abschreibung von 2 %.
5. Steuerfreier Gewinn (Steuerstundung)
Wird der Verkaufserlös einer Immobilie in eine andere Immobilie zur sozialen Vermietung oder mit Energieeffizienzklasse A+ in Luxemburg reinvestiert, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Konkret bedeutet dies, dass der Mehrwert nicht im Jahr des Verkaufs besteuert, sondern auf das neue Objekt, in das reinvestiert wurde, übertragen wird.
Vier neue, unbefristete Maßnahmen
Weitere unbefristete steuerliche Maßnahmen wurden angekündigt.
1. Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen für den Hauptwohnsitz
Die Höchstgrenzen für den Abzug von Schuldzinsen für Kredite zur Finanzierung des Hauptwohnsitzes werden um ein Drittel erhöht.
- 1-5 Jahre: 4.000 EUR (statt 3.000 EUR)
- 6-10 Jahre: 3.000 EUR (statt 2.250 EUR)
- +11-10 Jahre: 2.000 EUR (statt 1.500 EUR)
Diese Beträge gelten pro Person im Haushalt.
*Hauptwohnsitz: Wohnsitz, der vom Eigentümer/der Eigentümerin bewohnt wird oder werden soll.
2. Steuerbefreiung von Mieteinnahmen für Sozialwohnungen
Die Nettoerträge aus der Vermietung von Wohnungen über eine soziale Mietverwaltung werden zu 90 % von der Steuer befreit (bisher 75 %).
3. Steuerbefreiung für Kapitalgewinne bei Verkauf an den Fonds du Logement
Verkauft eine natürliche Person eine Immobilie an den Fonds du Logement, ist der Wertzuwachs oder der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Bisher gilt diese Regel bereits für den Verkauf an den Staat, die Gemeinden und Gemeindeverbände.
4. Teilweise Steuerfreiheit der vom Arbeitgeber gezahlten Wohnungsprämie
Um den Eintritt junger Berufstätiger in den Arbeitsmarkt zu erleichtern führt die Regierung unter gewissen Bedingungen eine teilweise Steuerbefreiung von 25 % der Prämien ein, die Arbeitgeber ihren jungen Beschäftigten für Mietzahlungen gewähren.
Betroffen sind Beschäftigte unter 30 Jahren, die ein Gehalt von weniger als dem zweieinhalbfachen des qualifizierten Mindestsoziallohns beziehen.
Die Details all dieser Maßnahmen sind noch nicht bekannt, daher wird die Veröffentlichung der verschiedenen Gesetzesentwürfe mehr Klarheit bringen. Außerdem hat die Regierung weitere Maßnahmen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus angekündigt. Selbstverständlich werden wir Sie auch weiterhin über zukünftige Entwicklungen auf dem Laufenden halten.
Die Banque de Luxembourg berät und begleitet Sie bei Ihren Immobilienprojekten.
Die Banque de Luxembourg bietet ihnen einen umfassenden Service und deckt damit die gesamte Wertschöpfungskette bei Immobilieninvestitionen ab: Wir analysieren alle steuerlichen, vermögensbezogenen, finanziellen und persönlichen Aspekte, um Ihnen die bestmögliche Finanzierungslösung für Ihre Situation anzubieten.