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L’acquisition scindée est une technique de planification successorale consistant à démembrer l’acquisition de l’usufruit (par exemple par les parents) et de la nue-propriété (par les enfants) d’un nouvel immeuble afin d’anticiper les droits de succession s’y rapportant.

L'acquisition scindée et les droits de succession

Au moment du décès des parents, l’extinction de l’usufruit de ces derniers permet la reconstitution de la pleine propriété dans le chef des nus-propriétaires. Si la technique est éprouvée en droit civil, il est important de correctement mettre les choses en place d’un point de vue fiscal. En effet, le Code des droits de succession (article 9 Code Succ. Région Wallonne et Région Bruxelles-Capitale et l’article 2.7.1.0.7 Codex flamand) contient une fiction successorale ayant pour effet de considérer que l’usufruitier était encore pleine propriétaire du bien immobilier concerné au moment de son décès. En effet, le législateur voit  dans cette transaction une libéralité déguisée, ce qui donne lieu à l’application des droits de succession, au moment du décès de l’usufruitier,  sur la pleine propriété du bien immobilier concerné.

Comment déjouer le piège fiscal de l'acquisition scindée ?

Le nu-propriétaire a la possibilité d’écarter l’application de cette fiction successorale en apportant la preuve que les fonds ayant servi à financer l’acquisition de la nue-propriété proviennent bien d’un compte ouvert à son nom.

En pratique, l’usufruitier va procéder à une donation préalable au nu-propriétaire des fonds suffisants pour financer sa part dans le prix d’acquisition. Cette donation préalable, peu importe qu’elle soit enregistrée ou non, permet d’écarter cette fiction précitée et le risque de devoir payer des droits de succession sur la pleine propriété au moment du décès de l’usufruitier.

Quand doit intervenir la donation préalable à l'acquisition immobilière ?

L’administration fédérale vient, aux termes d’une nouvelle décision administrative du 26 juin 2020, d’apporter certaines précisions quant aux modalités pratiques à respecter pour la donation préalable. Cette nouveauté s’applique à toutes les acquisitions scindées à partir du 1/8/2020 : l’administration requiert que, dorénavant, le nu-propriétaire doit disposer des fonds nécessaire au financement de l’acquisition de sa nue-propriété préalablement à la signature du compromis de vente, pour autant qu’un acompte ou une garantie soit payé à ce moment (même lorsque ceux-ci sont entièrement imputables sur la part de l’usufruitier dans le prix de vente). Même si cette nouvelle décision en ce qu’elle émane de l’administration fédérale lie uniquement la Région Wallonne et la Région Bruxelles-Capitale, la prudence requiert d’en tenir compte également en Région Flamande.

En conclusion : l’application des droits de succession sur la pleine propriété, au moment du décès de l’usufruitier, sur un bien immobilier, dont les parties sont devenus propriétaires par la technique de l’achat scindé,  peut être écartée lorsque le nu propriétaire peut apporter la preuve qu’il disposait des fonds suffisants avant le paiement d’un acompte ou d’une garantie. Ceci implique que la donation préalable, peu importe qu’elle soit enregistrée ou non, doit nécessairement intervenir avant la signature du compromis.

Situation au 31/7/2020

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Bernard Goffaux
Responsable Estate Planning
Christophe Delanghe
Senior Estate Planner
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