Patrimoine immobilier en France
Quels impacts avec la nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise ?
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En France, depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune immobilière « IFI » remplace l'impôt de solidarité sur la fortune « ISF ». Qui est assujetti à cet impôt ? Quels biens sont pris en compte ? Quels types de dettes sont déductibles ? Revenons sur les principales règles qui régissent cet impôt.
Patrimoine immobilier
L'impôt sur la fortune immobilière « IFI » vise les résidents français disposant d'un patrimoine immobilier excédant 1,3 million d'euros net, limitant l'imposition annuelle du patrimoine à la seule sphère de l'immobilier. Sous certaines conditions, un résident luxembourgeois peut aussi être soumis à l'IFI sur les biens immobiliers dont il dispose en France. L'IFI vise en effet également les non-résidents français disposant d'un patrimoine immobilier en France excédant 1,3 million d'euros net. Ceci ne constitue pas une réelle nouveauté car au temps de l'ISF, un résident luxembourgeois pouvait être déjà amené à régler annuellement un impôt assis exclusivement sur ses biens immobiliers en France.
Prise en compte du foyer fiscal
La convention franco-luxembourgeoise désigne l'Etat en droit d'imposer la taxation. Les règles d'imposition relèvent quant à elles du droit interne.
L'IFI s'apprécie au niveau du foyer fiscal : cela signifie que les biens du couple (y compris simples concubins) et leurs enfants doivent être additionnés. Pour des résidents luxembourgeois, seuls les biens situés en France sont à considérer.
Types de bien imposable
Le seuil déclencheur de l'assujettissement à la taxe est fixé à 1, 3 million d'euros d'actifs immobiliers nets au 1er janvier.
Sont pris en compte dans la base de calcul :
- Les biens immeubles (appartement, immeubles, maisons, terrains, etc.) ;
- Certains droits immobiliers (dans le cas de l'usufruit, l'usufruitier est alors le seul redevable de l'IFI pour la valeur du bien en pleine propriété) ;
- Les titres de société (y compris détenus via un contrat d'assurance vie) pour la portion immobilière contenue (à quelques exceptions près telles que l'immobilier affecté à une activité opérationnelle ou les participations inférieures à 10 % dans des fonds d'investissement investis à moins de 20 % en immobilier).
Barème de l'IFI
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé en appliquant un barème progressif au patrimoine immobilier net imposable.
| Valeur nette taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 euros | 0 % |
| Entre 0,8 et 1,3 million d'euros inclus | 0,50 % |
| Entre 1,3 et 2,57 millions d'euros inclus | 0,70 % |
| Entre 2,57 et 5 millions d'euros inclus | 1 % |
| Entre 5 et 10 millions d'euros inclus | 1,25 % |
| Au-delà de 10 millions d'euros | 1,50 % |
Calcul de la valeur nette immobilière et déductions possibles
La valeur nette immobilière s'obtient en soustrayant de la valeur brute immobilière (à savoir l'estimation de la valeur de marché du bien), les dettes affectées aux actifs imposables à l'IFI. Toutefois, la déductibilité des dettes est soumise à quelques règles :
- Les prêts in fine sont fiscalement amortis selon leur échéance, avec une limite de 20 ans (cette limite s'applique également au prêt sans terme). Un prêt in fine sur 10 ans ne sera plus déductible que pour moitié après cinq années.
- Les prêts finançant un patrimoine taxable supérieur à 5 millions d'euros ne sont déductibles qu'à hauteur de 50 % pour la part qui excède 60 % de la valeur du patrimoine. Un prêt de 8 millions d'euros finançant un immeuble d'une valeur de 10 millions d'euros est déductible à 100 % jusque 6 millions d'euros (60 % de la valeur du patrimoine).
Encadrement de la déduction de certaines dettes
- Les prêts familiaux ne sont déductibles que s'ils présentent des conditions normales de prêt (date, durée, taux, etc.) ;
- Les prêts souscrits par une société dans le cadre de l'acquisition d'un bien appartenant à un associé ne sont pas déductible sauf si leur objectif n'est pas principalement fiscal ;
- Les comptes-courants associés d'une société créés postérieurement à 2018 (ceux-ci n'étaient pas déductibles pour les non-résidents à l'époque de l'ISF) sauf si leur objectif n'est pas principalement fiscal ;
- Les prêts souscrits auprès d'une société contrôlée par l'associé d'une entité sauf si leur objectif n'est pas principalement fiscal ;
- Les prêts souscrits auprès d'un membre de la famille de l'associé d'une entité sauf s'ils présentent des conditions normales de prêt (date, durée, taux, etc.).
Article co-signé par Anne-Lise Grandjean, spécialiste en fiscalité luxembourgeoise et Romain Biron, spécialiste en fiscalité française.
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