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Le marché immobilier européen a été très secoué ces dernières années par divers éléments conjoncturels et le Luxembourg ne fait pas exception. Crise sanitaire, guerre en Ukraine, inflation élevée et hausse des taux d'intérêt ont contribué à un fort ralentissement de l'activité du secteur immobilier et de la construction.
En réponse à ce contexte, le gouvernement du Grand-Duché vient d’annoncer une première série de mesures pour relancer le marché immobilier résidentiel et maintenir l'activité du secteur de la construction. Quelles sont ces nouvelles mesures et comment peuvent-elles avoir un impact sur vos projets immobiliers ?
Un ensemble de mesures fiscales pour relancer le secteur de la construction et du logement
Un premier lot de mesures visant à soutenir directement les ménages pour l’accès au logement (acquisition et location) a été annoncé ce 31 janvier. En parallèle, il a été décidé d’augmenter les investissements publics pour développer le parc immobilier de l’Etat de logements abordables.
Le Premier ministre a souligné que les mesures poursuivent un triple objectif :
- Renforcer le secteur de la construction et de l'artisanat et donc maintenir les emplois.
- Augmenter l'offre de logements.
- Soutenir les personnes pour acquérir ou louer un logement.
Des mesures supplémentaires sont actuellement en cours d’étude et pourront déboucher sur d’autres annonces.
Cinq nouvelles mesures fiscales applicables uniquement pour l’année 2024
Les mesures fiscales annoncées par le gouvernement ont un effet rétroactif au 1er janvier 2024 et seront applicables tout au long de l’année 2024 en réponse aux problèmes conjoncturels et structurels du logement.
1. Crédit d’impôt sur la résidence principale « Bëllegen Akt »
Le crédit d’impôt « Bëllegen Akt » applicable sur les droits d’enregistrement et de transcription lors de l’acquisition d’une résidence principale passe de 30.000 EUR à 40.000 EUR par personne physique.
Ainsi un acquéreur ne paie pas de droits d’enregistrement et de transcription pour l’achat d’un bien immobilier jusqu’à un montant de 571.000 EUR, pour un couple acquéreur ce montant passe à 1.142.000 EUR.
2. Investissement dans le logement locatif
Un nouveau « crédit d’impôt location » à des fins d’investissement dans un logement locatif sera introduit. Le montant dudit crédit d’impôt est fixé à 20.000 EUR par personne physique.
Ce crédit d’impôt est réservé aux achats d’un logement neuf en état futur d’achèvement (VEFA). Pour en bénéficier, l’acquéreur s’engagera à mettre le bien en location dans un délai de quatre ans à compter de l’acte d’acquisition et pour une durée minimale de deux ans.
3. Imposition des plus-values au quart du taux global
Afin de mobiliser les immeubles, le taux d’imposition des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier actée en 2024 sera réduit au quart du taux global. Pour être considérée comme plus-value et non pas comme bénéfice de spéculation imposable au taux normal, l’intervalle entre l'acquisition (ou la construction) et la vente doit dépasser deux ans.
A partir du 1er janvier 2025, les plus-values en matière d’immobilier seront à nouveau imposées au demi-taux global. De plus, pour freiner la spéculation, la durée minimale de détention d'un bien immobilier passera à 5 ans pour être considérée comme une plus-value et non pas un bénéfice de spéculation.
4. Introduction d’un « abattement construction spécial »
Afin de stimuler à court terme le marché de la construction de logements, le gouvernement introduit un abattement supplémentaire appelé « abattement construction spécial ». Le contribuable qui réalise un revenu locatif imposable au Luxembourg a droit à cet abattement supplémentaire de 4% si certaines conditions sont remplies :
- L’acte d’achat doit être signé au cours de l’année 2024 et il doit s’agir d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA).
- L‘immeuble doit être affecté à la location.
- L’amortissement supplémentaire de 4% s’applique à l’année d’achèvement de l’immeuble (au prorata des mois au cours desquels l’immeuble est considéré comme achevé) et les six années suivantes.
Il est calculé sur base du prix d’acquisition/construction (hors terrain) augmenté des frais d’acte y relatifs. Cet abattement ne peut pas dépasser 250.000 EUR et s’ajoute à l’amortissement existant de 2%.
5. Plus-value immunisée (report d’imposition)
Si le produit de cession d’un immeuble est réinvesti dans un bien immobilier situé au Luxembourg et utilisé à des fins de gestion locative sociale ou dans un logement avec une classe de performance énergétique A+, la plus-value sera immunisée.
Concrètement, cela signifie que la plus-value ne sera pas taxée l’année de la vente, mais sera reportée sur le bien utilisé en réemploi.
Quatre nouvelles mesures non limitées dans le temps
D'autres mesures fiscales non limitées dans le temps ont été annoncées.
1. Déductibilité des intérêts débiteurs sur la résidence principale*
Les plafonds de déduction des intérêts débiteurs du crédit finançant la résidence principale sont augmentés d'un tiers :
- 1-5 ans : 4.000 EUR (à la place de 3.000 EUR)
- 6-10 ans : 3.000 EUR (à la place de 2.250 EUR)
- +11 ans : 2.000 EUR (à la place de 1.500 EUR)
Ces montants sont applicables par personne faisant partie du ménage.
*Résidence principale : habitation occupée par le propriétaire ou destinée à être occupée par le propriétaire
2. Exemption des revenus locatifs pour les logements sociaux
Les revenus nets réalisés via la location de logements à travers un organisme de gestion locative sociale seront exonérés de 90% (auparavant exonération de 75%).
3. Exemption d’impôts sur la plus-value en cas de vente au Fonds du Logement
En cas de vente d’un bien immobilier par une personne physique au Fonds du Logement, la plus-value ou le bénéfice de cession seront exonérés d’impôt. Il s’agit de la même règle déjà applicable pour la vente à l’Etat, aux communes et aux syndicats de communes.
4. Exonération partielle de la « prime locative » versée par l’employeur
Afin de faciliter l’entrée sur le marché du travail de jeunes professionnels, le gouvernement met en place, sous certaines conditions, une exemption partielle de 25% des primes accordées par un employeur à ses jeunes salariés, pour le paiement du loyer.
La Banque de Luxembourg vous conseille et vous accompagne autour de vos projets immobiliers.
En vous offrant un service transversal, la Banque de Luxembourg couvre l’ensemble de la chaîne de valeur de l’investissement immobilier : nous analysons l’ensemble des composantes fiscales, patrimoniales, financières et personnelles, afin de vous proposer la solution de financement la plus adaptée à votre situation.