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Investir dans l'immobilier résidentiel locatif au Luxembourg est-il toujours rentable ? La Banque de Luxembourg a rencontré Monsieur Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, pour un regard d'expert sur ce marché.

Evolution du marché et des prix

Investir dans un bien résidentiel locatif au Luxembourg est un bon choix. En effet la demande est soutenue par l'installation de 8000 à 10000 nouveaux résidents chaque année. L'offre de son côté ne croît que de 2500 à 3500 unités neuves par an et seulement 30% du parc immobilier total est disponible à la location. Cette situation débouche sur le maintien de loyers élevés.

Parallèlement, une étude du CEPS - Instead, met en lumière, une hausse constante des prix de vente immobiliers depuis le milieu des années 70, ce qui garantit la non-dépréciation des investissements. M. Scheuren souligne la cohérence de cette évolution avec l'évolution économique du pays, en croissance constante également, produisant une hausse du pouvoir d'achat de la population.

Pour la période de juillet 2012 à juin 2013, le prix de vente moyen au mètre carré était de 4069€ dans l'ancien et de 4965€ dans le neuf, avec une fourchette haute dépassant les 4500€/m2 dans l'ancien et 5600€/m2 dans le neuf, à Luxembourg –ville et les communes périphériques.

De tels prix rendent difficile l'accession au logement pour les foyers à revenus faibles. Sur ce créneau de marché, Jean-Paul Scheuren estime qu'il manque environ 15000 logements. Avec une politique incitative de l'Etat, cette catégorie de logements pourrait donc également constituer, à terme, une opportunité d'investissement.

Dans quels types de bien investir ?

Incontestablement, les petites surfaces restent les biens les plus faciles à rentabiliser. Sur cette gamme, les appartements avec une vraie chambre séparée ont désormais plus de succès que les studios.

Pour les personnes disposant d'un budget plus conséquent, les surfaces familiales, plus rares, et donc recherchées, sont une bonne alternative, à condition de choisir un bien avec de bonnes qualités de construction et bien structuré.

Enfin le neuf présente de nombreux avantages : qualité de construction avec impact positif sur la performance énergétique notamment, et avantages fiscaux (droits d'enregistrement réduits et taux d'amortissement attractif).

Pour tous les types de biens la localisation est le critère primordial pour le calcul du rendement prévisionnel. Jean-Paul Scheuren rappelle que les zones à privilégier sont celles qui concentrent emploi, commerces et services. Au Luxembourg, ces zones attractives sont principalement situées dans la moitié sud du pays avec une mention spéciale pour Luxembourg-ville. La Nordstad, agglomération d'Ettelbruck et de Diekierch, au nord du pays est une alternative prometteuse.

Pour se renseigner sur les tendances du marché immobilier, des sites publics d'information existent (observatoire.ceps.lu ou www.statistiques.public.lu). Attention cependant à l'interprétation des chiffres qui, s'ils donnent une vision claire de l'historique du marché, ne sont pas toujours faciles à extrapoler pour dégager des tendances futures. L'aide d'un professionnel de l'immobilier reste indispensable pour bien choisir son investissement résidentiel locatif.

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