contact op te nemen met uw vertrouwde adviseur, bij voorkeur via telefoon of beveiligde e-mail, of vooraf een afspraak te maken voor een gesprek.
Zo gebruiken we momenteel zoveel mogelijk de telefoon en onze beveiligde digitale kanalen. Indien u een persoonlijk onderhoud met uw adviseur wenst, raden we u aan vooraf een afspraak te maken.
Een gesplitste aankoop is een techniek die gebruikt wordt voor successieplanning, waarbij vruchtgebruik en blote eigendom bij de aankoop van een gebouw van elkaar worden losgekoppeld om te anticiperen op de latere successierechten. Het vruchtgebruik gaat dan bijvoorbeeld vaak naar de ouders, terwijl de kinderen blote eigenaar worden.
Gesplitste aankoop en successierechten
Wanneer de ouders overlijden, dooft hun vruchtgebruik uit en krijgen de blote eigenaars weer de volledige eigendom van het goed. Hoewel de techniek in het burgerlijk recht vaak wordt gebruikt, is het belangrijk om zulke regelingen ook vanuit fiscaal oogpunt optimaal te regelen. Het successierecht (artikel 2.7.1.0.7 Vlaamse Codex Fiscaliteit en artikel 9 van het Wetboek der Successierechten van het Waals Gewest en van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) voorziet immers een fiscale fictie: er wordt van uitgegaan dat de vruchtgebruiker op het ogenblik van overlijden nog altijd de volle eigenaar van het onroerend goed was. De wetgever beschouwt zo'n transactie namelijk als een bedekte bevoordeling, waardoor bij het overlijden van de vruchtgebruiker successierechten worden geheven op de volledige eigendom van het betrokken onroerend goed.
Hoe kunnen we de fiscale valkuil van een gesplitste aankoop vermijden?
De blote eigenaar kan de toepassing van die fiscale fictie vermijden door te bewijzen dat de fondsen waarmee de blote eigendom werd gefinancierd, afkomstig zijn van een rekening die op zijn naam staat.
In de praktijk zal de vruchtgebruiker aan de blote eigenaar vooraf een schenking doen van voldoende financiële middelen om zijn aandeel in de aankoopprijs te kunnen financieren. Door die voorafgaande schenking, al dan niet geregistreerd, kan het risico van die fiscale fictie worden vermeden en dus ook het risico om successierechten te betalen op de volledige eigendom wanneer de vruchtgebruiker overlijdt.
Wanneer moet de schenking voorafgaand aan de aankoop van het onroerend goed plaatsvinden?
De federale administratie heeft in het kader van een nieuwe administratieve beslissing van 26 juni 2020 een aantal verduidelijkingen aangebracht met betrekking tot de praktische modaliteiten die in acht moeten worden genomen bij de voorafgaande schenking. Die nieuwe regeling is van toepassing op alle gesplitste aankopen vanaf 1/8/2020: de administratie stelt dat de blote eigenaar voortaan over de nodige middelen voor de aankoop van zijn blote eigendom moet beschikken vóór de ondertekening van een compromis, voor zover er op dat ogenblik een voorschot of waarborg wordt betaald (zelfs wanneer dat voorschot of die waarborg of andere integraal betrekking heeft op het aandeel van de vruchtgebruiker in de verkoopprijs). Hoewel die beslissing van de federale overheid enkel bindend is voor het Waals en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, lijkt het ons voorzichtigheidshalve wenselijk om er ook in het Vlaams Gewest rekening mee te houden.
Conclusie: Successierechten die bij overlijden van de vruchtgebruiker zouden worden geheven op de volle eigendom van gesplitst aangekochte onroerende goederen, kunnen wegvallen wanneer de blote eigenaar kan bewijzen dat hij vóór de betaling van het voorschot of de waarborg over voldoende middelen beschikte. Dat betekent dat de voorafgaande schenking, al dan niet geregistreerd, moet plaatsvinden vóór de ondertekening van het compromis.
Situatie op 31/7/2020
